三季报黯淡房企提前入冬 地产股将何去何从？

    还未立冬，房地产业已经入冬了。

　　这是一个五味杂陈的行业，从三季度业绩报告落下帷幕开始。

　　今年前三季，沪深两市152家房地产上市公司净利合计达241.29亿元，与上年同期294.98亿元相比，减少53.69亿元，降幅18.20%。152家房地产上市公司中，共67家公司净利润同比出现滑坡，万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。

　　如今，盼望降价的购房者、死守房价的地产龙头和老业主、已经降价的地产商、A股市场的地产股股东们以及调控政策这只无形之手……各种力量牵扯着这个行业，地产股将何去何从？

　　存货激增四成至1.2万亿元

　　与业绩滑坡形成鲜明对比的是存货激增。

　　据统计，前三季上市房企期末存货余额同比飙升。从去年三季度末的8580.95亿增至12076.8亿元，增幅高达40.74%。

　　其中，龙头企业存货激增。万科存货超过1900亿元，比去年末上升44.7%。保利地产存货为1472亿元，比去年末上升33.9%。

　　2011年前三季度统计局数据亦显示，房地产竣工面积增长17.8%，较之上半年12.8%的增速增长迅猛。和新开工面积、施工面积稳中有降的情况，相比尤为突出。由于2010年新开工面积同比增长40.7%，那时的开工量已进入竣工阶段，预计四季度的竣工面积将继续保持高增长，在销售低迷的情况下，房地产企业的存货水平将进一步增长，从而为降价销售带来压力。整个供应阶段将延续至2012年下半年。

　　北京中原市场研究部的统计数据显示：截至10月初，全国执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平方米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。

　　此外，144家房企前三季度的应收账款合计203.72亿元，较去年同期的162.05亿元上涨25.71%。

　　据统计，今年前三季，152家房地产上市公司中，共67家公司净利润同比出现滑坡。

　　其中，凤凰股份以超过40倍的同比降幅高居首席。此前，公司10月26日披露今年三季报，由于无楼盘交付，公司报告期内仅实现营业收入1929.89万元，亏损3362.65万元，每股亏损0.045元。

　　对此，凤凰股份称，报告期内房地产主营业务收入主要来源于凤凰和熙的车库销售，无交付结算楼盘，且支付了营销代理费用，加上未能资本化的利息费用，导致前三季出现亏损。同期，公司资产负债率也从去年同期的71.99%提高到今年三季度末的78.86%。

　　津滨发展亏损额则已过亿元，高居亏损上市房企榜首。报告期内，公司前三季实现营收11.17亿元，同比大幅下降50.35%；净利润亏损1.19亿元。同时，公司财务费用却高达1.77亿元，比上年同期大幅增加31.24%。

　　提前“冬眠”

　　调控至今，全国房企的流动资金紧迫性已明显增加，尤其是下半年，银根一再收紧，并且信托、海外融资等多重融资渠道被堵，部分前期资金充裕度不高的房企面临资金压力，已将融资眼光抛向产权交易、本土私募资金等非常规的融资方式。除此之外，为筹集资金，部分房企还预留了定向增发的融资渠道。

　　随着宏观调控进入楼市冰河期，融资困难叠加销售萎缩，使得中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在最靠谱的选择。截至10月，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600家。而去年同期则不足300家。

　　西南证券地产行业分析师肖剑说，特别值得关注的是，在房地产上市公司资金压力加大的同时，融资成本也在不断上升。9月末上市房企短期负债合计达4550亿元，为其账面现金的2倍。而前三季度房企融资现金净流入仅634亿元，同比降41%；财务费用合计达47亿元，同比升27%。

　　“房地产高盈利模式或将不再，这主要是基于目前融资成本越来越高，起码在2012年前，银行信贷仍将严格限制房地产开发项目。”肖剑说，高利率的影子银行和民间借贷一定会拉高房企融资成本。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭说，从最新的数据上来看，在如此严峻的市场环境下，房企各方面的压力都十分严峻，特别是资金链问题。“从上市房企三季报可以发现，今年房企的现金流是持续减少，房企的资金流更加紧张，同时负债率也进一步提高，已经超过了75%，企业资金压力在进一步加大。”

　　事实上，地产行业已经进入休眠期。万科三季报称，三季度土地市场进一步降温。北京、天津、沈阳、大连、广州、深圳、佛山、东莞、上海、杭州、南京、苏州等16个主要城市的土地供应相比一、二季度略有增加，但出让底价仍在高位。企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，底价成交日益成为普遍情况。

　　中国指数研究院数据显示，供应方面，9月当月开发投资额6444亿元，同比仅增长25.0%；9月当月新开工面积为15894万平方米，同比仅增长8.9%。

　　开发商资金来源方面，开发企业资金来源同比增速微幅下降，自筹资金占比继续扩大。1月至9月，房地产开发企业本年资金来源共计6.2万亿元，同比增长22.7%，增速较1月至8月下降0.7个百分点。除个人按揭贷款增速有所下降外，其余各项资金来源的增速均保持增长态势。国内贷款和利用外资占比均略有下降，自筹资金占比有所上升。

　　万科三季报显示，公司持有货币资金339亿元，高于短期有息负债的总和237.8亿元。剔除预收账款后，万科其他负债占总资产的比例为35.61%，且有息负债中54.23%均为长期负债，净负债率为30.29%。

　　金地集团的三季报也反映期末现金余额超过150亿。值得关注的是，金地在今年前三季度的现金，三季度末较年初增加30%。前三季度销售商品和提供劳务收到现金同比增加32%，筹资活动产生的现金流量净额同比增加26.5%，筹资流入资金净额远超过经营流出资金净额。

　　今年在土地市场上表现相对激进的招商地产，其现金流也呈现逐步修复迹象，第三季度期末现金余额较去年底上升约30亿元。华侨城的现金余额也较年初有所上升。

　　地产股何去何从？

　　房地产市场的种种表现给A股市场的地产板块蒙上了一层阴影。

　　杨红旭认为，房企要生存必须要有现金，这样才能应付很多支出，才能熬过冬天，随着房价下跌态势的确立，未来几个月半年左右将是楼市冬天，现金就是房企过冬的粮食。

　　对于房地产市场的中长期走势，杨红旭认为，按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城市如期取消限购。春节之前，楼市将保持价跌量平态势。

　　肖剑认为，从房地产类型来看，大型房地产企业由于在整个资产规模、项目分布以及融资渠道方面占有优势，如可以通过股权融资来缓解资金压力，因此，在融资压力上相对要小一些，融资成本的上升幅度也要小一些。从短期看，有可能下降10%左右，当然，不排除个别价格虚高的楼盘下降20%以上的可能。从中长期来看，房地产仍然是推动中国经济增长的一大产业。

　　“股市对实体经济历来都是提前反应的，目前市场已经对于房地产行业的负面因素作出了反应。”肖剑说，目前大盘处于上行之势，地产股也会随之上涨。在此情况下应该采取的策略是，逢低介入融资压力小，融资成本低，业绩增长确定的地产股，这类股票主要存在于大盘地产股中。

　　联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。

　　在鱼晋华看来，房企降价大致可分为三个阶段：首先是“先知先觉”的企业出于对行业的警觉而自发降价，以求加速现金回流应对行业“冬天”；其次，更多的房地产企业迫于各种外界因素，加入到降价的队伍之中；第三，则牵涉到了该轮调整究竟会持续多久的问题，同样也是最难以预测的阶段，即潜在购房人预期房价还会进一步下跌而推迟购房行为，从而导致房地产企业只有通过更大的降价幅度来换取市场销售额和资金回流，从而引发市场进入恶性循环。

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