大限将至楼市政策到十字路口 年底是入市良机？

    为应对金融危机对房地产市场的冲击，配合“保增长、扩内需”，拉动经济增长的需要，2008年10月下旬开始，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构推出了刺激楼市的一揽子政策。根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，部分优惠政策明确界定为2009年12月31日截止。

　　如今，一年时间倏忽而过。面临即将到期的节点，中国楼市政策再次走到十字路口。

　　据了解，权威部门已基本明确，去年多项暂时性政策按时取消。但业内人士对此仍存有分歧。有观点认为，为了抑制房价持续疯狂上涨以及通胀情况的出现，优惠政策取消的可能性非常大。另有观点认为，虽然目前楼市已步入发展的稳定期，但市场形势复杂，金融危机寒冬并未完全退去，加之宏观经济复苏对房地产行业的倚重，政府或将延长政策实施期限。

　　就在各方争论不休、中央尚未表态之时，已有部分省份建议，将当地政府出台的房地产优惠政策顺延到2010年底。有报道称，吉林等省份已自行采取顺延地方性房地产优惠政策。这是否会引发全国范围内的效仿？如果明年楼市优惠措施取消，对于置业者最直接的影响是什么？优惠政策去留无法尘埃落定之前，是否会出现“倒逼效应”、带动一波成交潮？

　　买？还是不买？这个问题困扰了小杜很久。

　　明年小杜研究生毕业后就要到北京工作了，而且还计划着年底结婚。为此，家里早就打算在北京为他置办一套房子。

　　可是，一路走高的房价让他望而却步，他也心怀侥幸地希望楼市出现回落。而眼看着房贷优惠政策年底就要到期，小杜又恐失去这房贷利率最后的优惠期。经过犹豫挣扎，10月底，小杜在北京市东四环买了一套新开盘的房子。不光他买了，父母也趁着优惠期进行投资，打算在同一个小区买套一居室，现在已经排号等待了。

　　年底是最后的入市良机？

　　据了解，“买”或是“卖”已经成了当前困扰许多购房者和业主的问题。但由于当前优惠政策会否延续尚不明朗，给楼市增添了变数，像小杜一样，很多人都在抢搭“末班车”。

　　数据显示，进入10月，北京新盘一反往年从四季度楼市开始供需即步入下降通道的规律，出现了反常的快速放量现象。据统计，截止到10月25日，共有38个项目推出新一期的新盘，而去年10月开盘项目数量仅有35个。这38个项目新增供应商品住宅近8000套，供应面积78万平方米，同比去年同期分别增加了31%、10%。小杜说，房屋经纪人告诉他，契税减免、购房补贴、首套房贷利率优惠，实际上从多方面降低了购房者的购房成本，对于当下急需购房的人而言，年底将是最后的入市良机。

　　一位从事房地产行业多年的人士称，如果市场对政策调整的预期加深，受后市不确定影响，一些开发商可能重拾“打折优惠”手段加紧出货，另一方面，购房者对于政策调整的敏感度要远远高于开发商，在此阶段，为赶在政策有效期内享受到购房优惠，购房者也可能排队入市，政策“大限”将至的“倒逼效应”可能带动楼市在年底出现一轮成交高潮。

　　此外，在优惠政策中，“5年改2年”免营业税政策是去年救市政策的典型代表，也是给购房者带来实惠最多的政策。随着该政策一年有效期即将到期，对二手房市场将形成较大影响。据北京美联物业市场研究部统计显示，在10月北京二手房近1.7万套成交中，5年内房源占成交的比例已经达到了65%，比9月提升了8个百分点。

　　拥有两套房子的杨颖告诉记者，自己的旧房子拿到产权证也不过2年多，如果按现行的个人购买普通住房超过2年转让即可免征营业税，是不需要缴税的。“而一旦优惠政策叫停，恢复到5年的规定，则要多付出5.5%的营业税。”杨颖担忧地说，这样算来，自己的这套二手房交易成本可能增加数万元，“真不知道该不该赶在年底前就卖掉。”

　　一位从事二手房中介的工作人员表示，营业税的额度占到总房款的5.5%，也就是100万元的房产成交后，其营业税就5.5万元，而百万元以上的高价值房产中次新房的比例更是多达70%。如果该政策到期废除，二手房交易成本将恢复去年之前的高手续费状态，交易成本提高也就必然会导致成交量的萎缩。而且，改善型买家的房产如果在旧房转手过程中遇到阻碍必然也会减缓更新房产的速度。因此，“5年改2年”政策到期后的存废问题也成了未来楼市能否继续走高的关键因素之一。

　　何去何从政策风向大猜想

　　目前，对于房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策是否有必要延续，若政策按时取消，新出台的房贷政策又该如何取向，成为业界高度关注的问题。

　　把脉2010年的房地产政策走向，有专家认为政策不会有大调整，可能会采取局部微调；也有部分人士表示，随着2009年楼市出人意料的爆热，房贷优惠政策极有可能按时取消。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从国家宏观政策面看，明年房产政策不会有大调整，会延续今年的政策。

　　但他同时表示，2009年房地产政策发展空间较大，从未来来看，国家有关部门应该对土地使用政策包括税收政策进行深度调整，尤其是二套房政策和税收政策应该超前进行研究，制定切实可行的政策。对待一线城市的投机购房者行为一定要限制，同时要保护和鼓励自助购房者，只有区别对待，才能防止泡沫形成和扩大。

　　中国房地产业协会副会长朱中一也认为，明年只要中国的出口没有根本扭转态势，房地产政策就不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、对企业、对老百姓都没有好处。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹称，正是因为房地产行业对经济影响非常大，所以在2008年经济最低迷时候，对房地产的政策才以刺激投资、减免税费等保增长政策为主。但由于上半年楼市回暖过于迅猛，因此楼市政策风向开始变化，下一步政策将转向保稳定为主。

　　秦虹说，目前楼市保稳定政策的着力点将会体现在三个结合上：一是保增长与保稳定的结合；二是短期政策与长期政策的结合；三是政策的稳定与政策的完善相结合。楼市在此基础上，将会出现一段较长时期的平稳上行的发展态势。

　　针对房地产业的政策方向调整，专家分析指出，当前，中国房地产市场消费不足和过度消费问题并存。一方面，中国住房保障制度不完善，房价太高，中低收入者买不起房，住房需求得不到满足；另一方面，中国城镇人均住房面积已经不小，尤其是高收入阶层占有的住房资源过多，存在消费过度问题。

　　由于房地产产业链与上下游几十个行业相关联，牵一发而动全身，对房地产业过度调控将对经济形势的复苏产生不利影响。因此，专家建议，应主要调控供应和需求两个层面。加强市场监管，打击开发商囤房囤地行为，促进加快实现有效市场供应；通过收紧房屋再次流通领域的税费优惠等，抑制楼市投资、投机需求；进一步加大对保障性住房的市场供应。

　　而作为房地产商的代表，SOHO中国董事长潘石屹则对媒体表示，很难估计这些救市政策会不会延续到2010年，如果这些政策不能延续，对房地产来说将会产生一定的影响，但主要集中在住宅市场。

　　投资不足或成顺延理由

　　据了解，由于二三线城市房地产市场正处于刚刚恢复企稳期，而且包括北京等一线城市在内，今年1至9月份都表现为，房地产销售增长很快，投资却没有跟上。因此，有分析认为，有省份提出顺延优惠政策，可能与前三季度各地房地产投资情况不理想有关。

　　10月中旬，吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青向省政府汇报指出，“虽然全省房地产市场健康平稳发展，但还存在着开发商投资意愿不强、投资信心不足等问题。房地产市场在优化投资软环境方面、税收和金融信贷政策支持等方面，还需要政府给予更好的支持。”并建议，为保持政策的连续性，促进全省房地产市场发展，“将去年底出台的《关于改善群众住房条件和促进房地产市场健康发展指导意见的通知》有效期延至2010年年底。”

　　实际上，提出顺延地方房地产优惠政策的，不止吉林一地，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给省级政府提出建议，希望顺延政策。对此，业内人士指出，从房地产调控的定调上来说，地方政府自行采取顺延地方性房地产优惠政策的做法是允许的。预计2010年，地方政府出台的房地产优惠政策力度可能要比国家层面的大。

　　住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林日前预测，2010年各省房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调，鼓励提高房地产投资和自住型消费；湖南等二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶持性措施。

　　不过，即使有各种需求，王珏林也认为有的地方政府已经面临比较大的土地压力和房价压力，未必所有的地方政府都希望在2010年继续坚持原来的房地产优惠政策。

　　另外，有观点指出，顺延房地产优惠政策，地方政府也需要付出税收损失等代价。尤其对于基层的县市政府来说，其损失的土地出让金和房地产税收等规模并不小。2010年，如果国家层面不出台取消优惠政策的措施，地方政府也会出现分化。可能会出现两种情况：有的地方政府取消了房地产优惠政策，有的地方政府顺延了房地产优惠政策。不过，在招商引资的压力下，取消房地产优惠政策的地方政府举措会更谨慎。

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[浏览人次：1059次  摘自：中国财经报  作者：]